Затратный подход в оценке стоимости бизнеса. Подходы и методы в оценке бизнеса

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)»

Нижегородский колледж экономики, статистики и информатики - филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московского государственного университета экономики, статистики и информатики (МЭСИ)»

(Нижегородский филиал МЭСИ)

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

ПО ДИСЦИПЛИНЕ: «ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ»

на тему: «Затратный подход к оценке бизнеса»

Работу выполнил:

студентка заочного отделения

4 курса специальности «Финансы и кредит»

Группы № 07ВФ

Работу проверил:

Нижний Новгород 2010г.

Глава I Сущность и общая характеристика затратного подхода

Глава II Методы оценки затратного подхода

2.1 Метод стоимости чистых активов и его характеристика

2.2 Метод ликвидационной стоимости и его сущность

2.3 Метод опционов

Глава III Оценка дебиторской задолженности

Список литературы

оценка бизнес слияние погошение

Глава I Сущность и общая характеристика затратного подхода

Затратный подход - способ оценки фирмы, при котором эта оценка производится на основе анализа затрат, необходимых для воспроизводства активов фирмы.

Данный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход.

Затратный (имущественный подход) в оценке бизнеса включает в себя ряд методов, позволяющих оценить бизнес как совокупность активов, представляющих собой некоторый имущественный комплекс, являющийся достаточным для производства продукции, работ, услуг. Балансовые методы оценки позволяют определить стоимость имущественного комплекса с учетом текущего состояния экономики и сложившегося на момент оценки бизнес окружения оцениваемой компании.

Применение различных балансовых методов позволяет с той или иной степенью достоверности определить, сколько средств необходимо новому владельцу для того, чтобы создать компанию аналогичного профиля с аналогичными характеристиками имеющегося у оцениваемой компании имущественного комплекса. Полученные оценщиком результаты дают основу для суждений инвестора: приобрести готовую компанию либо самостоятельно создать новое предприятие.

Методы затратного подхода целесообразно использовать и при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т.п.), страховании. Собираемая информация включает данные об оцениваемых активах (цены на землю, строительные спецификации и др.), данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.д. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Затратный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципах замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины, экономического разделения.

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия:

Собственный капитал = Активы - Обязательства.

Затратный подход представлен двумя основными методами:

Методом стоимости чистых активов;

Методом ликвидационной стоимости.

Глава II Методы оценки затратного подхода

2.1 Метод стоимости чистых активов и его характеристика

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости;

Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования;

Выявляются и оцениваются нематериальные активы;

Определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных;

Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость;

Оценивается дебиторская задолженность;

Оцениваются расходы будущих периодов;

Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость;

Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Метод стоимости чистых активов обычно используется при следующих условиях:

Компания обладает значительными материальными активами;

Ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием.

Показатель стоимости чистых активов введен первой частью ГК РФ для оценки степени ликвидности организаций.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки:

Бухгалтерский баланс;

Отчет о финансовых результатах;

Отчет о движении денежных средств;

Приложения к ним и расшифровки.

Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия.

Предварительно оценщик проводит инфляционную корректировку финансовой документации.

Целью инфляционной корректировки документации является приведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта. Простейшим способом корректировки является переоценка всех статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты, например, американского доллара. Чистые активы (ЧА) - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов компании, принимаемых к расчету (Ар), суммы его обязательств, принимаемых к расчету (Пр):

Нормативным документом, регламентирующим порядок расчета чистых активов, является?Порядок оценки стоимости чистых активов акционерных обществ?, утвержденных Приказом Минфина РФ № Юн и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг №03-6/пз от 29.01.2003 года.

Активы, участвующие в расчете - это денежное и неденежное имущество акционерного общества, в состав которого по балансовой стоимости включаются следующие статьи:

Внеоборотные активы?, отражаемые в I разделе актива баланса, за исключением балансовой стоимости собственных акций общества, выкупленных у акционеров; при определении стоимости чистых активов принимаются в расчет учитываемые в I разделе актива баланса нематериальные активы, отвечающие следующим требованиям:

Непосредственно используемые обществом в основной деятельности и приносящие доход (права пользования земельными участками, природными ресурсами, патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии, включая лицензии на определенные виды деятельности, организационные расходы, торговые марки);

Имеющие документальное подтверждение затрат, связанных с их приобретением (созданием);

Право общества на владение данными нематериальными активами должно быть подтверждено документом (патентом, лицензией, актом, договором), выданным в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По статье?Прочие внеоборотные активы? в расчет принимается задолженность акционерного общества за проданное ему имущество.

Запасы, затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы, показываемые во II разделе актива баланса, принимаются в расчет за исключением задолженности участников (учредителей) по их вкладам в уставный капитал и балансовой стоимости акций, выкупленных у акционеров.

При наличии у акционерного общества на конец года резервов по сомнительным долгам и под обесценивание ценных бумаг - показатели статей, в связи с которыми они созданы, показываются в расчете чистых активов с соответствующим уменьшением их балансовой стоимости на величину данных резервов.

Пассивы, участвующие в расчете, включают в себя следующие статьи:

Целевые финансирование и поступления;

Долгосрочные обязательства (пассивы) банкам и иным юридическим и физическим лицам;

Краткосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам; расчеты и прочие пассивы, кроме сумм, отраженных по статьям "Доходы будущих периодов? и?Фонд потребления?.

Активы компании - Нематериальные активы, не связанные с основной деятельностью, или не имеющие документального подтверждения - Сомнительные долги = Расчетные активы - Расчетные пассивы (целевое финансирование, долгосрочные и краткосрочные обязательства, кредиторская задолженность, задолженность участников по выплатам доходов, резервы предстоящих расходов, прочие пассивы) = Чистые активы.

2.2 Метод ликвидационной стоимости и его сущность

Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:

Компания находится в состоянии банкротства, или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;

Стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продажи ее активов.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает в себя несколько основных этапов:

1. Берется последний балансовый отчет (желательно последний квартальный).

2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия: недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов требует различных временных периодов.

3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации.

6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.

7. Вычитаются преимущественные права на удовлетворение всех задолженностей.

Ликвидационная стоимость означает чистую сумму, которую собственник может получить при ликвидации компании и раздельной распродаже ее активов.

Ликвидационная стоимость зависит от характера ликвидации. В случае если возможна упорядоченная ликвидация, распродажа активов может производиться в течение разумного периода времени, что обеспечит максимально возможную цену каждого актива. Принудительная ликвидация (предполагает, что активы распродаются настолько быстро, насколько возможно).

При расчете ликвидационной стоимости важно достаточно реалистично определить затраты, связанные с ликвидацией активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо дисконтировать ожидаемую выручку от продаж активов по ставке, учитывающей связанный с ликвидацией риск. Базовым периодом является дата оценки компании.

Ликвидационная стоимость определяется на базе текущей рыночной стоимости активов компании с учетом времени их реализации по календарному графику ликвидации активов.

Для расчета текущей стоимости активов предприятия используются данные баланса предприятия на дату оценки с учетом инвентаризации и корректировки стоимости отдельных активов, рыночная стоимость которых не совпадает с балансовой.

Предварительно должен быть решен вопрос наилучшего и наиболее эффективного использования ликвидируемого бизнеса, что позволит применить обоснованные методы рыночной оценки машин, оборудования, транспортных средств, зданий и сооружений, нематериальных активов.

На основе анализа местоположения объекта, развитости инфраструктуры, характера и изношенности недвижимости, законодательных ограничений использования имущества, как наиболее целесообразный принят вариант демонтажа и продажи оборудования, транспортных средств, запасов. Производственные и складские помещения могут быть использованы новым владельцем как складской комплекс.

Права на аренду участка покупатель получает вместе с правами на недвижимость (ГК РФ, ст. 271 ?Право использования земельного участка собственником недвижимости?).

2.3 Метод опционов

Сущность опционов

Существуют финансовые инструменты, которые сочетают в себе элементы акций и облигаций или являются настолько специфическими продуктами, что их нельзя отнести ни к той, ни к другой категории. Такие инструменты получили название производных или специальных. Они охватывают, прежде всего различные разновидности обратимых ценных бумаг. Обратимыми называются ценные бумаги, которые по желанию их владельцев в определённый период могут быть либо погашены, либо обменены на другие ценные бумаги. К числу обратимых ценных бумаг относятся опционы и некоторые другие. Производные фондовые ценности только удостоверяют право на ценные бумаги, но таковыми не являются.

Опционом называется контракт, заключённый между двумя лицами, в соответствии с которым одно лицо предоставляет другому лицу право купить определённый актив по определённой цене в рамках определённого периода времени или предоставляет право продать определённый актив по определённой цене в рамках определённого периода времени. Лицо, которое получило опцион и таким образом приняло решение, называется покупателем опциона, который должен платить за это право. Лицо, которое продало опцион, и отвечающее на решение покупателя, называется продавцом опциона.

Наиболее распространённый опционный контракт - это опцион на акции.

С точки зрения сроков исполнения опционы подразделяются на:

Американский опцион, который может быть исполнен в любой день до истечения срока контракта или в этот день;

Европейский опцион, который осуществляется только в день истечения контракта.

Название опциона не зависит от места совершения сделки.

Существуют два вида опционов:

Опцион на покупку - «колл» (call)

Опцион на продажу «пут» (put)

Опцион «колл» предоставляет право его владельцу купить ценные бумаги, указанные в контракте, по установленной цене или отказаться от такой покупки.

Опцион «пут» даёт право продать ценные бумаги или отказаться от их продажи.

Инвестор приобретает опцион «колл», если ожидает повышения курса ценных бумаг и опцион «пут», если рассчитывает на их понижение.

При заключении сделок на рынке ценных бумаг лицо, приобретающее ценные бумаги открывает длинную позицию, при продаже бумаг - короткую позицию. Покупатель опциона занимает длинную позицию, продавец - короткую. В сделках с опционами возможны четыре позиции:

Длинная по опциону «колл»;

Длинная по опциону «пут»;

Короткая по опциону «колл»;

Короткая по опциону «пут»;

Существует большое разнообразие контрактов, имеющих черты опционов. Много разновидностей можно найти даже среди широко распространённых финансовых инструментов (например, право на льготную покупку акций и варрант). Однако только по отношению к определённым финансовым инструментам используют термин «опционы». Другие же инструменты, хотя и имеют похожую природу, именуются по-иному.

Модель Блека - Шоулза

Модель Блека - Шоулза коренным образом изменила подход к анализу опционов; она позволила отойти от субъективно - интуитивных оценок при определении цены опционов и подвести под неё теоретическую базу.

Блек и Шоулз первыми осознали возможность интерпретировать акцию как опцион на отдельно взятую фирму. По истечении срока кредита, если стоимость фирмы будет меньше номинальной стоимости долга, акционеры имеют право, но не обязательство, погасить кредит. В результате стало возможным использовать данный метод для оценки акций, что важно, если они не торгуются. Блек и Шоулз сделали ряд исходных предположений, над проверкой значимости которых работают многие исследователи. Среди этих постулатов такие:

1. Можно оценить колеблемость (среднеквадратическое отклонение доходности акций (актива));

2. Существует постоянная во времени ставка процента по безрисковым вложениям;

3. Расходов на заключение сделки нет; при заключении сделок без покрытия на срок (сделок с короткой позицией) продавец получает деньги сразу;

4. Налоги не имеют значения;

5. Дивидендов нет;

6. Цена обыкновенной акции случайная величина; цена на период Т имеет логарифмически нормальное распределение.

В основе формулы Блека-Шоулза лежит предположение, что существует такая экономическая среда, в которой арбитражеры могут с точностью воспроизвести будущие доходы по опциону покупателя с помощью хеджированного портфеля, состоящего из акций и облигаций. Они рассчитали, какой должна быть стоимость опциона покупателя, чтобы гарантированная прибыль от арбитражных сделок была невозможной. Модель Блека - Шоулза оценивает так называемую справедливую стоимость опциона. Учитывая историю акции(актива) и вычисляя вероятность будущей цены опциона, можно рассчитать текущее справедливое значение его цены. Модель определяет возможное будущее значение цены базисного актива. Придавая вероятности будущим значениям цены базисного актива, модель позволяет включить эти вероятности в цену.

Модель предполагает, что будущие цены акции(актива) подчиняются логарифмически нормальному (натуральный логарифм этой величины имеет нормальное распределение) распределению вероятности. Волантильность или среднеквадратическое отклонение доходности акции (актива) вычисляется на основе исторических данных. Чем большей волантильностью характеризуется акция, тем выше вероятность того, что в момент окончания действия опциона цена будет сильно отличаться от сегодняшней. Чтобы компенсировать подобный риск, продавец должен получить больше за опцион на такую акцию, а покупатель больше заплатить за возможность использования опциона.

Вычисленная справедливая рыночная стоимость опциона может, как совпадать, так и не совпадать с текущим значением цены.

Концептуально модель Блека - Шоулза очень проста:

Цена опциона колл = ожидаемая будущая цена за акцию - ожидаемая стоимость исполнения опциона.

Однако практическую ценность имеют поправки, учёт которых может существенно изменить цену. Блек и Шоулз дополнили это уравнение следующими поправками:

1. на вероятность разброса будущей цены акции(актива);

2. на чистое значение стоимости исполнения;

3. на вероятность того, что цена исполнения может быть выше, чем цена базисного актива;

4. на тот факт, что часть любого платежа может быть получена по безрисковой ставке.

Стоимость опциона по формуле Блека - Шоулза:

C = SN(h1) - (r(-T) (степень)) KN (h1 - o T),

h1= (ln (S\K) +(ln r +(o 2 (степень)\2)) T)\ o T,

С - теоретическая цена опциона «колл», которая также называется премией;

N(h1) - накопленная вероятность (функция распределения) при нормальном распределении для h1;

K - цена исполнения;

S - сегодняшняя цена акции;

r=1+rf (степень) - ставка процента по безрисковым вложениям;

T - срок до окончания действия опциона;

о - среднеквадратическое отклонение доходности обыкновенных акций(актива) или изменчивость (волантильность) доходности базисного актива.

Модель Блека - Шоулза применяется, прежде всего для следующих целей:

1. поиска недооценённых опционов, чтобы их продать или переоценённых, чтобы их купить;

2. хеджирования портфеля с целью понижения риска (при низкой волантильности);

3. оценка рыночных предпосылок будущей волантильности акций.

Трейдеры используют эту модель для сравнения текущих цен на опционы с расчётными. Когда расчётное значение отличается от текущего, они прибегают к арбитражу на их разнице в том случае, когда она больше, чем стоимость заключения сделки. Блек и Шоулз не рассматривали возможности арбитража в своей модели. В то же время известно, что она применяется с целью нахождения, и, следовательно, ограничения возможностей арбитража на рынке. Таким образом, можно говорить о том, что модель действует на практике.

Другим распространённым способом использования модели является вычисление позиций хеджирования для портфеля акций. Поскольку флуктуации цен на опционы происходят в соответствии с ценой акций, можно продать опционы, чтобы уравновесить возможные потери по ней. Модель

Блека - Шоулза помогает определить, сколько опционов необходимо продать, чтобы достигнуть желаемой волантильности портфеля. Ещё один способ использования модели - выявление рыночных предпосылок волантильности. Если опционы оценены рынком правильно, то формула позволяет определить верхнюю и нижнюю границы будущей цены акции. Если эти значения расходятся несущественно, то цены с большей вероятностью, будут близки к расчётному значению будущей цены. Таким образом, чем выше премия за «колл», тем больше различаются ожидания рыночной цены.

Модель Блека - Шоулза используется при принятии инвестиционных решений, но не гарантирует получение прибыли на опционных торгах.

Глава III Оценка дебиторской задолженности

Затратный подход применительно к оценке дебиторской задолженности сводится к балансовому. За стоимость дебиторской задолженности в рамках балансового подхода принимается ее номинальная стоимость, которая подлежит корректировке с учетом сроков возникновения. Стоимость дебиторской задолженности по затратному подходу определяется по формуле:

Сз -- стоимость дебиторской задолженности согласно затратному подходу;

К1 -- коэффициент корректировки, определяемый в зависимости от числа месяцев (t) просрочки по формуле:

Критическое значение параметра t устанавливается авторами методики равной 4 месяцам, т.к. суммы неистребованной кредитором задолженности по обязательствам, связанным с расчетами за поставленные по договору товары (выполненные работы, оказанные услуги), подлежат списанию по истечении четырех месяцев со дня фактического получения предприятием-должником товаров (выполнения работ или оказания услуг) как безнадежная дебиторская задолженность на убытки предприятия-кредитора, за исключением случаев, когда в его действиях отсутствует умысел.

Список литературы

1. Ронова Г.Н. Теория и практика оценочной деятельности. Учебно-практическое пособие. М.: МЭСИ, 2005г.

2. Чапкина Е.Г. Оценка и реструктуризация финансовых институтов. М.: МЭСИ, 2005г.

3. Коупленд Т., Коллер Т., Мурри Д. "Стоимость компании: оценка и управление" М: Олимп-бизнес, 2008.

4. Оценка бизнеса. Учебник /под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. М. Финансы и статистика. 2004.

5. Щербакова В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М.: Омега-Л, 2006.

6. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/Н.Е. Симионова, Р.Ю. Симионов. - Ростов н/Д:МарТ, 2004.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Оценка предприятия как выбор обоснованного направления его реструктуризации. Теоретические аспекты, подходы и методы оценки бизнеса в условиях слияния и поглощения. Преимущества и недостатки подходов к оценке бизнеса в уловиях слияния и поглащения.

курсовая работа , добавлен 07.02.2008

Теоретические аспекты оценки бизнеса доходным, имущественным и рыночным подходами. Положительные и отрицательные стороны применения имущественного подхода к оценке бизнеса. Особенности применения данного подхода и в современных рыночных условиях.

курсовая работа , добавлен 13.11.2008

Сравнительный, доходный, затратный, подход, их методы. Цели и задачи оценки недвижимости. Понятие и виды стоимости недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости. Оценка недвижимости с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов.

контрольная работа , добавлен 04.10.2010

Основы методов и подходов к оценке стоимости предприятия. Логика доходного подхода, этапы оценки предприятия методом капитализации доходов. Преимущества сравнительного подхода и понятие ценового мультипликатора. Ликвидационная стоимость предприятия.

контрольная работа , добавлен 22.10.2009

Особенности внутреннего и внешнего финансового анализа. Интегральные методы оценки финансового состояния как методы выявления неблагополучных предприятий. Разновидности и сущность применяемых методик. Описание и применение трех подходов к оценке бизнеса.

реферат , добавлен 17.02.2010

Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости бизнеса. Обзор металлургической отрасли России. Анализ финансово-хозяйственной деятельности ОАО "Северсталь". Оценка стоимости бизнеса исследуемого предприятия с использованием разных методов.

дипломная работа , добавлен 29.06.2015

Описание теоретических и методологических основ развития бизнеса. Этапы проведения и методика непосредственной оценки стоимости и финансового состояния предприятия затратным, доходным и сравнительным методами. Методологические особенности оценки бизнеса.

курсовая работа , добавлен 04.11.2014

Слияния и поглощения компаний, синергетический эффект. Развитие банковских слияний и поглощений в Российской Федерации. Препятствия развития российского банковского сектора. Методы управления банковскими рисками. Факторы, влияющие на стоимость бизнеса.

курсовая работа , добавлен 05.05.2016

Бизнес как финансовая и информационная система. Динамическая картина бизнеса. Природа финансовой отчетности. Основы анализа финансового состояния. Система бюджетирования: структура, характеристика и направления. Подходы к оценке бизнеса и гудвилла фирмы.

курсовая работа , добавлен 12.11.2008

Понятие и цели финансового анализа, необходимая отчетность для финансового анализа. Его основные процедуры и методы. Корректировка финансовой отчетности в целях оценки бизнеса. Практическое применение результатов финансового анализа в оценке бизнеса.

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает предприятие прежде всего как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для ведения его бизнеса: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарный знак, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Суть данного подхода заключается в том, что сначала оцениваются и суммируются все активы предприятия (нематериальные активы, здания, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.). Далее из полученной суммы вычитают текущую стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает стоимость собственного капитала предприятия. Для расчетов используются данные баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату).

основное преимущество - в своей большей части он основан на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрителен; основной недостаток - он не учитывает будущие возможности бизнеса предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, некоторые методы, например метод накопления активов или ликвидационной стоимости, довольно сложны и трудоемки в практическом использовании.

Но, несмотря на свои недостатки, затратный подход к оценке предприятия в условиях переходной экономики наиболее актуален (по сравнению с доходным и сравнительным подходами, применимость которых зачастую бывает ограничена отсутствием достоверной информации по текущим и будущим чистым доходам предприятия, а также отсутствием рыночных данных о фактических продажах аналогичных предприятий ввиду отсутствия рынка слияний и поглощений предприятий и слабости фондового рынка). Это обусловлено в первую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчетов, а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных (имущественных) подходов к оценке стоимости предприятия.

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта с учетом его износа.

Подразд-ся на 2 основных метода: метод накопления чистых активов; метод ликвидац-ной ст-ти.

83. Определение и выбор стратегических альтернатив бюджетного плана коммерческой организации.

Стратегическое планирование (СП) набор действий и решений, предпринятых рук-вом, к-рые ведут к разработке спец стратегий, предназначенных для т, чтобы помочь орг достичь своих целей. Этапы процесса СП: 1) устанавливаются стратегически важные сферы деятельности п/. 2) анализ отдельных стратегических областей. 3) отрабатывается принципиально важный документ, в к-ром определяются цели и задачи п/п, разграничиваются сферы деят-ти, фиксируются долгоср целевые установки. 4) разрабатывается общефирменная стратегия на установленный отрезок времени. 5) реализуется СП применительно к уровню отдельной сферы деятельности. 6) разрабатывается функц стратегия, как на уровне отдельной области, так и всего п/п. 7) реальность целей, намеченных на предыдущих этапах планирования, обосновывается путем разработки долгосрочных фин-ых планов.

Недостатки СП : не может дать полной, исчерпывающей картины будущего. 4 основных вида управл деят-ти в рамках процесса СП: распределение ресурсов, адаптация к внешней среде, внутренняя координация и организационное стратег предвидение. Цели орг-ии: четкая ориентация на определенный интервал времени; конкретность и измеримость; непротиворечивость и согласованность с другими миссиями и ресурсами; адресность и контролируемость. Существует 4 осн типа стратегий: Стратегии концентрированного роста – стратегия усиления позиций на рынке, стратегия развития рынка, стратегия развития продукта. Фирма ведет поиск возможностей улучшения своего положения на существующем рынке либо же перехода на новый рынок.Стратегии интегрированного роста – стратегия обратной вертикальной интеграции, стратегия вперед идущей вертикальной интеграции. Стратегии диверсификационного роста – стратегия центрированной диверсификации, стратегия горизонтальной диверсификации. Она призывает принимать во внимание уникальные потребности покупателей и предлагать им продукты, выделяющиеся из общей массы. Стратегии сокращения – стратегия ликвидации, стратегия «сбора урожая», стратегия сокращения, стратегия сокращения расходов. Оценка выбранной стратегии закл в ответе на вопрос: приведет ли выбранная стратегия к достижению фирмой своих целей. Если стратегия соответствует целям фирмы, то дальнейшая ее оценка проводится по направлениям: соответствие выбранной стратегии состоянию и требованиям окружения; соответствие выбранной стратегии потенциалу и возможностям фирмы; приемлемость риска, заложенного в стратегии.

84. Бюджетная политика управления тек активами (УТА) и пассивами(УТП) п/п.

Агрессивная полит УТА хар-ся высокой долей тек активов в совокупных активах фирмы и невысокой скоростью их оборота. П/п наращивает запасы сырья, материалов, нереализованной продукции, размеры ДЗ. Эк-кая рентаб активов , но при этом $и риск технической неплатежесп. Политика применяется в усл высокой неопределенности и инфляционности эк-ки.

Консервативная полит УТА характеризуется $доли тек. активов в общих активах п/п и высокой скоростью их оборота. П/п сводит размер запасов к рациональной величине. Растет эк-кая рентаб активов, но при этом резко # риск техн неплатежесп. Политика применяется когда точно известны все сроки поставок, имеет место высокая дисциплина платежей, или когда п/п должно экономить абсолютно на всем.

Умеренная полит УТА хар-ся средними значениями доли тек. активов в общих активах п/п и средней скоростью их оборота. Эк-кая рентабь активов, риск технической неплатежесп находятся на неком среднем уровне. Текущие пассивы п/п -преобладают краткоср кредиты в общих пассивах. Увеличивается сила ЭФР. Растут пост. затраты за счет #% по кредитам, что приводит к # силы опер рычага. Используется в усл неопределенности и высокой инфляции. Возрастает совокупный риск, связанный с п/п.

Консервативная политика хар-ся низкой долей краткоср кредитов в пассиве п/п. Источником финансирования активов в основном служат долгоср кредиты и займы, а также собственные ср-ва. В краткоср периоде $ сила воздействия фин рычага (произв-го рычага - возрастает). Высокая предсказуемость риска, связанного с п/п. Умеренная политика УТП характеризуется средним уровнем доли краткоср кредита в общих пассивах п/п. Сила воздействия фин и опер рычагов находится в пределах сред значений. Нек-рые виды политики УТА не сочетаются с определенными типами политики УТП. Это касается агрессивной политики УТА, к-рая не сочетается с консервативной политикой УТП, и наоборот. Хорошо сочетается агрессивная политика УТА с агрессивной же политикой УТП п/п. Аналогичное, происходит и в случае сочетания консервативной политики. Нормально сочетаются, приводя к умеренной ПКУ, политика агрессивного УТА и консервативная политика УТП и наоборот, а также все виды умеренной политики УТА и умеренной политики УТП.

Место бюд-ия в системе ФМ.

ФМ - управление фин ресурсами и отнош; это процесс упр ден оборотом, формированием и использованием фин-х ресурсов п\п. ФМ представляет собой процесс выработки цели управления фин-ми и осуществление воздействия на них с помощью методов и рычагов фин-го механизма. Функции: функции объекта управления (организация денежного оборота, снабжение фин. средствами) и функции субъекта управления (общий вид деятельности, выражающий направление осуществления воздействия на отношение людей в хозяйственном процессе и в финансовой работе).

Задача ФМ – принятие решений по обеспечению наиболее эфф-го движ фин. ресурсов м/у фирмой и источниками ее финансирования.Соотношение задачи ФМ и бюдж-ния : 1)Фаза регистрации: набор персонала, определение имущ-ва и т.д.- становление бюджетирования и формирование первого бюджета, min-ция финансового риска. 2)Рост пр-ва: увеличение выработки, заполнение доли рынка, реклама, реинвестирование прибыли – бюджет является инструментом развития п/п. 3)Стабилизация: ограничение роста пр-ва, относительное сокращение потока денежных средств, потребность акционеров в дивидендах – углубление бюджетир-ия, проникновение в новы фин сферы, доведение до отд-х подразделений. объемные показатели одинаковы. 4)Кризис: пр-во сокращается, заполнение доли рына – спасение организ-ии это экономичность бюджета, переход на экономное сырье, увольнение и т.д. Распределение ф-й по управлению фин-ми: 1.упр активами (оптимизация состава активов, обеспечение их ликвидности, ускорение оборачиваемости) – финансовый отдел, бухгалтерия, бюджетный отдел, 2. упр капиталом (управ-е дивид-й политикой - финансовый отдел, оптимизация структуры капитала - финансовый отдел, бухгалтерия, бюджетный отдел, рефинансирование капитала – финансовый отдел, бюджетный отдел), 3. упр инвестициями (реальные инвес-и – финансовый отдел, портфельные – финансовый, бюджетный отдел), 4. упр-ние ден потоками – финан-й, контрольный отдел, 5. упр-ние финан-ми рисками (оценка фин-х рисков – финан-й и контр отдел, форованиение мероприятия по min-ции рисков – финан-й отдел, бух-рия, бюдж отдел и контр-й), 6. фин оздоровление (мониторинг фин состояния – финан-й и Конт-й отдел, *диагностика – финан-й отдел, бюдж-й и контр-й отдел, разработка программы финансовой стабилизации – финан-й отдел, бюдж и контр отдел), 7. разработка финансовой стратегии -фин отдел, бюдж отдел, 8. автоматизация упр финансами – финан-й отдел, бюдж и контр отдел, бух-рия, 9. фин анализ – контр отдел.

Преимущества бюдж-ния : планирует деят-ть п/п в целом путем координации работы ведущих специалистов отделов и служб; оказывает положительное воздействие на мотивацию и настрой коллектива; позволяет усовершенствовать процесс распределения ресурсов; помогает менеджерам низового звена понять свою роль на п/п; в рамках утвержденных мес бюджетов структурным подразделениям п/п предоставлена большая самостоятельность в использовании средств; min-ия числа показателей бюджетов позволяет снизить затраты раб. времени персонала фин-эк-ких служб п/п; позволяет более эфф-но расходовать ден. ресурсы п/п, что важно в условиях дефицита денежной наличности; служит инструментом сравнения достигнутых и желаемых результатов.

Проблемы внедрения системы бюдж-ния в упр финансами п/п : #затраты на разработку и реализацию данной системы; конфликты специалистами фин-эк-ких служб; стремление получить больше ресурсов для успешной реализации бюджета; распространение недостоверной информации о бюджетах по неформальным каналам и др. Система бюджетирования помогает руководителям и ведущим специалистам п/п более эфф-но управлять произв-ком процессом, особенно в условиях дефицита денежных средств.

86. Пареметры эффект-ти сис-мы бюджетир-ия.

Принципы эффект-ти бюджетир-ия деят-ти п/п: 1) Принцип «скольжения бюджета» - процесс бюджет-ия явл-тся непрерывным, разрабатываемые бюджеты должны быть гибкими. Используя «скользящий» бюджет, п/п регулярно может учитывать внешние, изменения своих целей, а также корректировать планы в зав-ти от уже достигнутых рез-тов. В итоге прогнозы д-дов и расх становятся более точными, чем при статичном бюджет-ии. При статичном бюджет-ии к концу года значительно снижается горизонт планир-ия, чего не происходит при «скользящем» бюджете. 2) Утвержденные бюджеты должны исполняться - исполнение бюджета должно поощряться, неисполнение должно повлечь соотв-щие меры со стороны рук-лей п/п. 3)От индикативного планир-ия к директивному - процесс перехода бюджета из категории предварительного (индикативного) в категорию обязат-го (директивного) (квартал) должен вкл-ть опр. стадии: корректировка, согласование и утверждение. Длит-ть всех стадий расписывается в регламенте по бюджет-ию. Это нужно для того, чтобы бюджет был не просто планом, а планом, реальным для исполнения. 4) Стандартизация бюджетных форм - бюджеты для всех центров финансовой ответ-ти (ЦФО) должны составляться по единой методике. 5) Принцип детализации 6) Принцип "фин. стр-ры". 7)Прозрачность инф-ии. 8) От контроля к контроллингу . Бюджетный контроль организ-тся в ко с целью выявления «несанкционированных» расходов, однако более эффективным инструментом является внедрение контроллинга - процесс мониторинга рез-тов деят-ти п/п в сравнении с запланированными целями или бюджетами. Основное предназначение контроллинга - это предоставление менеджерам инф о том, как идет продвижение к намеченным целям. Сущ-ют 2 вида контроллинга - стратегический и оперативный, в зав-ти от временного периода. Стратегич. контроллинг отвечает за пок-ли, кот. хар-ют развитие бизнеса - доля рынка, рост рынка, рын. ст-ть п/п. Оперативный фин. контроллинг отвечает за тек. пок-ли деят-ти - поддержание прибыльности и ликв-ти п/п, выполнение средне- и краткосрочных бюджетов. В основе концепции стратегически ориентированного и эффективного бюджет-ия лежит Сбалансир-ая Сис-ма Пок-лей - (BSC), разработанная Р.Капланом и Д.Нортоном. В соотв-ии со стратегическим планом развития п/п разрабат-ет стратегич. карты, кот. отражают ее цели в четырех проекциях: «Финансы», «Клиенты», «Бизнес-процессы», «Персонал». Для каждой проекции опр-тся ключевые факторы успеха и их индикаторы - ключевые показатели KPI. В проекции «Финансы» стратегия п/п представлена либо стратегией роста доходов, либо стратегией снижения затрат. Ключевыми пок-ми эффект-ти выступают такие пок-ли, как доля рынка, рент-ть бизнеса, свободный ден. поток и т.д. Достижение указанных пок-лей хар-ет успешность реал-ии стратегии п/п. Для расчета KPI формируют бюджетные пок-ли - объем продаж, прямые и накладные расходы по статьям и т.д. Бюджетные пок-ли подразд-ний явл-тся составной частью бюджетных пок-лей п/п. Выполнение бюджетных пок-лей должно найти свое отражение в системе мотивации, которая явл-тся связующим звеном м/у целями п/п и целями персонала. В процессе достижения поставл. целей возможны отклонения от заданного маршрута, поэтому на каждом «повороте» п/п приходится просчитывать разл. варианты своих дальнейших действий. Инстр-том для таких расчетов и явл-тся бюджет-ие. Фин. анализ исп-ся при построении бюджетов, для выявления причин отклонений факт. пок-ей от плановых и коррекции планов, а также при расчете отд. проектов. Анализ коэфф-тов позволяет менеджменту п/п владеть инф-ей о сильных и слабых сторонах компании. В качестве инстр-та для дальнейшего планир-ия деят-ти п/п можно исп-ть SWOT-анализ. Это матричная модель, позволяющая структурировать множество полученных факторов о деят-ти п/п. Бюджет-ие для малых, средних и крупных п/п. Проблемы малых п/п связаны с нехваткой ресурсов, запас фин. прочности таких п/п явл очень небольшим, поэтому без надлежащего контроля за с/с выпускаемой продукции, за наличием ден. ср-тв (путем контроля за дебит. и кредит. зад-тью) данные п/п легко могут оказаться убыточными, и привести к банкротству своих владельцев. Сис-ма бюджет-ия необходима для любых п/п, вне зав-ти от их масштаба (как для крупных и средних, так и для малых п/п). Основное отличие закл в форме и составе бюджетов и сложности их заполнения и согласования. Осн.проблемы внедрении бюджт-ия: 1) Концептуальные: - бюджет не связан со стратегией; - отсутствуют четко сформулированная концепция бюджет-ия; планир-ие ретроспективно, но не перспективно; - нормир-ие не исп-тся как база для планир-ия; - отсут-ет перераспр-ие доходов и расходов. 2) Методологич-ие и учетные: - не разделена управленч. и бух. отчетность; - планируется только движение ден. ср-тв. 3) Управленческие: - отсутствует коллегиальный орган принятия бюджетных решений; - бюджетные центры не участвуют в принятии бюджета; - рук-ли отделов аппарата управления не вовлечены в контроль и утверждение бюджетов. 4) Аналитич-ие: - пок-ли подразделений не сопоставимы; - отсутствует набор пок-лей эффект-ти деят-ти бюджет. единиц; - избыточная детализация данных и контроля; - частые пересмотры бюджетов; - анализ и контроль осущ-тся в основном сотрудниками экономич. служб, а не ответственными за то или иное напр-ие. 5) Фин-ые и инвестиц-ые: - решающий фактор формир-ия инвестиц. бюджетов – технологич. потреб-ти, а не экономич. целесообразность; - отсутствует процедура инвестиц. планир-ия и принятия инвестиц. решений; - отсут-ет ориентация на упр-ие оборот кап-ом. Преимущ-ва бюджет-ия: 1) Многопользовательская сисма с возмож-тью разграничения прав доступа в зав-ти от участия в бюджет. процессе. 2. Возможность создания большого кол-ва вариантов бюджета. 3. Гибкая настройка стр-ры бюджета (сущ-ет возможность предусмотреть любые статьи доходной и расходной части бюджета, задать нужную иерархию статей). 4. Наличие организац. блока, позволяющего создавать регламент бюджет. планир-ия и отслеживать его выполнение. 5. Участие в расчете бюджета только согласованных бизнес-прогнозов (замена бумажного документооборота). 6. Формир-ие бюджета базируется не на простом вводе лимитов по статьям и консолидации сумм в итог. бюджетах, а на комплексном расчете всех операц. и фин. бюджетов, исходя из учета сов-ти плановой и нормативно-справочной инф-ии. 7. Возможность анализировать ожидаемый рез-ат и отклонения плана от факта.

Затратный подход к оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятий. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости и, наконец, из основной рамочной стоимости суммы активов вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал - это активы - обязательства является базовой формулой имущественного (затратного) подхода. Данный подход представлен двумя основными методами:

- методом стоимости чистых активов;
- методом ликвидационной стоимости.
1. Экономическое содержание метода стоимости чистых активов. Принимая решение о выборе того или иного метода оценки, необходимо определить условия его применения.

Когда использовать метод стоимости чистых активов:

- оценивается контрольный пакет акций;
- компания обладает значительными материальными активами:
- есть возможность выявить и оценить нематериальные активы, если они имеются;
- ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием (иначе следует применить ликвидационную стоимость);
- компания является холдинговой или инвестиционной;
- у компании отсутствуют ретроспективные данные о прибылях, или нет возможности надежно оценить ее прибыли: или денежные потоки;
- компания - это новое или вновь возникшее предприятие;
- компания сильно зависит от контрактов, или отсутствует постоянная предсказуемая клиентура;

значительную часть активов компании составляют - финансовые активы (например, ликвидные ценные бумаги).

Для оценки недвижимости (земли, зданий и сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, рыночного и затратного.

Технология применения доходного подхода.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

- метод капитализации доходов;
- метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей относительно стабильный доход. Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде текущих и будущих поступлений от сдачи ее в аренду, доходов от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу включает как стоимость здании, сооружений, так и стоимость земельного участка. Основными этапами метода капитализации доходов являются:

1. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки.
2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования. Объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода. ДВД = ПВД - потери.
3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости.
4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину предполагаемых издержек.
5. Рассчитывается коэффициент капитализации.

Методы определения коэффициента капитализации:

- метод кумулятивного построения;
- метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
- метод связанных инвестиций;
- метод прямой капитализации.

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

- ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал);
- нормы возврата (возмещения) капитала.

Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений, причем этот элемент коэффициента применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

1. Безрисковой ставки, определяющей минимальную компенсацию за инвестированный капитал. В качестве безрисковой ставки применяется доходность по государственным долгосрочным обязательствам;
2. Премии за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости;
3. Премии за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в деньги. Недвижимость относительно низко ликвидная;
4. Премии за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Как уже отмечалось ранее, применительно к недвижимости коэффициент капитализации включает в себя ставку дохода на капитал и норму возврата (возмещения) капитала.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
3. Возврат капитала, по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосхольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда оценивается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путём деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. она представляет величину, обратную сроку службы.

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что предприятие в течение прогнозного периода будет получать постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока дохода будет представлять собой доход на инвестиции, а другая - обеспечить возмещение или возврат капитала. Более того, сумма возврата капитала будет инвестироваться по ставке дохода на инвестицию (капитал). Таким образом, коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставке дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения при той же процентной ставке.

Метод Хосхольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода. Приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становиться маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестированных средств предполагается получение дохода пол безрисковой ставке. Таким образом, коэффициент капитализации будет равен сумме ставке дохода инвестиции и фактору фонда возмещения при безрисковой ставке.

Метод связанных инвестиции или техника инвестиционной группы.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенные значение:

R кап. = M * R m + (1-m) * R E, (1)

где М - доля заёмных средств в стоимости;

R m - коэффициент капитализации для заёмного капитала;

R е? коэффициент капитализации для собственного капитала.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по формуле:

R m ? ежегодные выплаты по обслуживанию долга основная сумма ипотечной ссуды

Коэффициент капитализации для собственного капитала определяется следующим образом:

R e ? годовой ДП до выплаты налогов (РТСБ) величина собственного капитала.

Метод прямой капитализации. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ИОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации.

Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и следовательно нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала.

На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого ИОД на коэффициент капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков.

Данный метод используется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые понесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Расчет по методу дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости;
2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажи не планируется;
3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке;
4. Осуществляется приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом, стоимость недвижимого имущества равна текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости реверсии.

Технология применения рыночного (сравнительного) подхода

Сравнительный подход осуществляется:

- методом сравнения продаж;
- методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Этот метод основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов:

1. Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж;

Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами - аналогами производится по двум компонентам:

- по единицам сравнения (цена за 1 га.1 кв. м, 1 лот и т.д.);
- по элементам сравнения;

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

- переданные имущественные права;
- условия денонсирования сделки;
- условия продажи;
- время продажи;
- местоположение;
- физические характеристики (размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.);
2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной единицы сравнения.

Поправками называются корректировки, которые вносятся в цену продажи объекта - аналога при приведении его пенообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Базой для внесения поправок является цена продажи сопоставляемого объекта недвижимости. Если элемент сопоставляемой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает - то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения, поправки делятся на:

- процентные;
- денежные (денежные относительные), (денежные абсолютные).

Процентные поправки вносятся путем умножения стойкости залога или единицы сравнения на величину процентной поправки. Приведенная стоимость аналога с учетом процентной поправки выглядит следующим образом:

V а = (V ед * К ед) * П пр. = (V ед * П пр.) * К ед, (2)

где V а - приведенная стоимость всего аналога с учетом поправки;

V а - стоимость единицы сравнения;

К ед. - количество единиц сравнения;

П пр. - величина процентной поправки.

Денежные поправки. Абсолютные денежные поправки применяют на определенную сумму стоимости всего объекта, а относительные - лишь одной единицы сравнения.

Приведенная стоимость аналога с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следующим образом:

V а = (V ед. * К ед.) +П ад., (3)

где П ад - величина абсолютной денежной поправки, а остальные обозначения соответствуют обозначениям в предыдущей формуле.

С учетом относительной денежной поправки приведенная стоимость аналога рассчитывается следующим образом:

V ед = (V ед + К ед) + (П од * . К ед) = (V ед + П од) * К ед, (4)

где П од - величина относительной денежной поправки, а остальные обозначения идентичны обозначениям предшествующей формулы.

3. Расчет стоимости всего объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовый рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Этапы метода:

1. Определяется рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости;
2. Рассчитывается мультипликатор валового дохода исходя из недавних рыночных сделок. Согласование мультипликаторов по сопоставляемым объектам недвижимости осуществляется путём усреднения полученных величин;
3. Определяется вероятная цена продажи оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор:

V=Д р * ВРМ = Д р * С ан ПВД а, (5)

где V - вероятная цена продажа: оцениваемого объекта:

Д р - рентный доход оцениваемого объекта

ВРМ - валовый рентный мультипликатор;

С ан - цена продажи сопоставляемого аналога;

ПВД а - потенциальный валовый доход аналога.

Технология применения рентного подхода. Этот подход включает несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находится здание, сооружение;
2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства, в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой. Таким образом, в одном случае подразумевается воспроизводство точной копии объекта оценки, а в другом - замена его подходящим субститутом.

Оценка полной стоимости строительства включает растет:

- прямых издержек (стоимость материалов, амортизацию отчисления, заработной платы строительных рабочих и т.д.);
- косвенных издержек (затрат на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультационные услуги на оплату лицензий и т.д.);
- предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% от затрат на строительство.

Стоимость строительства + Предпринимательский доход = Полная стоимость строительства.

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технического и экономического старения.

Физическое старение - потеря стоимости собственности, вызванная изнашиванием, разрушением увеличением стоимости обслуживания и прочим физическими факторами, которые совращают жизнь и полезность объект.

Функциональное устаревание - это потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью ею адекватно выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является внутренним свойством собственности и связано с такими факторами, как конструкционные и прочие недостатки, заложенные при создание собственности, избыточные операционные издержки и т.д.

Экономическое устаревание - это потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами, как то: экономические изменения, понизившийся спрос на продукцию, возросшая конкуренция и т.д.

4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимость воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимость замещения) и совокупным износом;
5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости здания и сооружений стоимости земельного участка.

В соответствии с российскими и международными стандартами при оценке рыночной стоимости различных объектов, и, в частности, предприятия, рекомендуется использовать три основных подхода, исходя из области применения оценки. Это - затратный, доходный и сравнительный подходы.

В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает применение своих специфических методов и приемов, а также требует соблюдения особых условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение предприятия, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы.

Затратный подход к оценке бизнеса

В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятий.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости и, наконец, из основной рамочной стоимости суммы активов вычитается текущая стоимость всех его обязательств.

Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал = актив - обязательства является базовой формулой имущественного (затратного) подхода.

Данный подход представлен двумя основными методами:

Методом стоимости чистых активов;

Методом ликвидационной стоимости.

В данной работе использовался метод чистых активов.

Последовательность работ по расчету стоимости собственного капитала методом стоимости чистых активов включает следующие этапы:

Расчет методом стоимости чистых активов включает следующие этапы:

1. Проводится анализ бухгалтерского баланса за прошлый период.

2. Вносятся учетные поправки.

3. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

4. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

5. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

6. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений.

7. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

8. Оценивается дебиторская задолженность.

9. Оцениваются расходы будущих периодов.

10. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

11. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия

Для оценки недвижимости (земли, зданий и сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Технология применения доходного подхода. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

Метод капитализации доходов;

Метод дисконтированных денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков. Данный метод используется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые понесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Расчет по методу дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости;

Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажи не планируется;

Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке,

Осуществляется приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Технология применения сравнительного подхода. Этот подход основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом сравнительного подхода является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Технология применения затратного подхода. Этот подход включает несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находится здание, сооружение;

2. Оценивается полная стоимость замещения на действительную дату оценки.

Оценка полной стоимости строительства включает расчет:

Прямых издержек (стоимость материалов, амортизацию отчисления, заработной платы строительных рабочих и т.д.);

Косвенных издержек (затрат на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультационные услуги на оплату лицензий и т.д.);

Предпринимательского дохода.

Стоимость строительства + Предпринимательский доход = Полная стоимость строительства.

Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технического и экономического старения.

Функциональное устаревание - это потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является внутренним свойством собственности и связано с такими факторами, как конструкционные и прочие недостатки, заложенные при создании собственности, избыточные операционные издержки и т.д.

Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимость замещения) и совокупным износом;

Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости здания и сооружений стоимости земельного участка.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования основана на затратном, сравнительном и доходном подходе.

Затратный подход в оценке машин и оборудования.

Машины и оборудование обычно оцениваются по стоимости замещения.

Стоимость замещения определяется путем анализа ретроспективных издержек, оценки затрат на замещение соответствующих мощностей:

Физическое устаревание;

Функциональное устаревание;

Техническое устаревание;

Сравнительный подход в оценке машин и оборудования заключается в анализе цен недавно проданных аналогичных объектов для расчета наиболее вероятной продажной цены оцениваемого объекта. Важным является выбор подходящих единиц сравнения. Сравнение идёт по следующим элементам: возраст объекта (Целесообразно сравнивать объект с ценами активов одинакового срока изготовления), состояние, принадлежности (комплектующие), местоположение, производитель, рыночные условия, мотивация, качество, количество (цена за единицу актива в значительной степени определяется величиной партии покупаемых и продаваемых машин), размеры/тип (для сравнения желательно использовать оборудование одинакового размера и типа), время продажи.

Доходный подход в оценке машин и оборудования. Для реализации доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудование напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно-имущественным комплексом. При использовании доходного подхода предлагается поэтапное решение задачи:

Расчет чистого дохода от функционирования: производственной системы (либо всего предприятия, либо цеха или участка);

Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы;

С помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость всего машинного парка.

Оценка нематериальных активов

Согласно пункту 3 ПБУ 14/2000, принятый к учету нематериальный актив должен удовлетворять следующим условиям:

Имеются документы, которые подтверждают существование самого актива и исключительного права у организации на результаты интеллектуальной деятельности (патенты, свидетельства, другие охранные документы, договор уступки (приобретения)патента, товарного знака).

Оценка объектов незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства осуществляется по фактическим издержкам с учетом индекса изменения цен на строительно-монтажные работы на дату оценки.

Оценка рыночной стоимости финансовых вложений.

Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из их рыночной стоимости на дату оценки и является предметом пристального внимания. Стоимость определяется на рынке, но если ценные бумаги не котируются, то необходимо самостоятельно определить их рыночную стоимость.

Оценка производственных запасов

Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку, складирование. Устаревшие запасы списываются.

Оценка расходов будущих периодов - обычно расходы оцениваются по номинальной стоимости, если существует связанная с ними выгода.

Оценка дебиторской задолженности - обычно оценивается путем анализа графика устаревания, при этом просроченная сумма по прошествии определенного срока частично или полностью списывается.

Оценка денежных средств. Эта статья в рублевом исчислении переоценке не подлежит.

В условиях переходной экономики многие хозяйствующие объекты не способны выживать в конкурентной борьбе и обеспечивать необходимые для нормальной жизнедеятельности финансовые показатели. Для оценки преимущественно таких предприятий (его часто называют имущественным) используют затратный подход. Его идеологическая основа состоит в оценке рыночной стоимости еще остающихся в распоряжении активов или же определенных затрат на строительство нового сопоставимого объекта. Чаще всего в качестве таких активов выступает остающееся в распоряжении объекта имущество, а не результаты его производственно-хозяйственной деятельности. Поэтому во многих литературных источниках этот подход называют имущественным. Но затратный подход применим и к эффективно функционирующим объектам.

Финансовой основой затратного подхода служит баланс объекта . Однако вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка и влияния многих других факторов балансовая стоимость активов существенно отличается от рыночной. Поэтому необходимо предварительно проводить оценку текущей рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Этой же процедуре подвергают и стоимость обязательств предприятия. Используя затратный подход, в зависимости от целей проведения оценки определяют различные виды стоимости.

Для цели купли-продажи объекта рассчитывают его рыночную стоимость , при налогообложении - восстановительную стоимость ; при ликвидации предприятия - его ликвидационную стоимость , для обоснования нового строительства - стоимость замещения .

Конечная цель использования затратного подхода состоит в расчете оценочной стоимости собственного капитала предприятия. Базовой моделью для такого расчета служит:

С = PV А – PV обяз

где С - собственный капитал объекта; PV A - совокупная рыночная стоимость всех активов предприятия; PV обяз - текущая стоимость обязательств предприятия.

Затратный подход к оценке предприятия в основном реализуют с помощью двух методов: стоимости чистых активов и ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов , в мировой практике нередко называемый методом накопления активов , основан на определении рыночной стоимости всех активов объекта : материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных (торговая марка, ноу-хау, патенты, лицензии и т.п.). Он включает следующие основные этапы:

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества объекта;

Определение рыночной стоимости машин и оборудования;

Выявление и оценка нематериальных активов;

Определение рыночной стоимости финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных;

Перевод бухгалтерской стоимости товарно-материальных запасов в текущую стоимость;

Оценка дебиторской задолженности и расходов будущих периодов;

Перевод обязательств объекта в текущую стоимость;

Определение стоимости собственного капитала по базовой формуле.

Рыночную стоимость оцениваемых материальных активов объекта , в которые входят недвижимое имущество, машины и оборудование. Их величину определяют с учетом износа. При этом под износом понимают не сумму бухгалтерской амортизации (амортизационных отчислений, основанных на сроке эксплуатации), а потерю стоимости за счет физического разрушения, технологического (конструктивного) несовершенства, изменений в экономической ситуации и т.п.

Потеря стоимости вследствие старения, удорожания ремонта и обслуживания устаревшего оборудования и действия других физических факторов, сокращающих срок жизни и полезности объекта, называют физическим устареванием.

Снижение стоимости объекта, вызываемое утратой возможности выполнять некоторые присущие ему функции, считают функциональным устареванием . Обычно оно проявляется из-за конструктивных недостатков, которые вызывают возрастание издержек на поддержание объекта в эксплуатационном состоянии. Разновидностью функционального устаревания является технологическое, которое проявляется под действием изменений в технологии производства продукции, снижающих производительность объекта.

Экономическим устареванием называют потерю стоимости актива, вызываемую рыночной конъюнктурой: возросшей конкуренцией, снижением спроса на продукцию и т.д.

Товарно-материальные запасы , как правило, оценивают по ожидаемой цене их продажи. Устаревшие запасы обычно списывают.

Финансовые активы , состоящие ив дебиторской задолженности, приобретенных ценных бумаг и расходов будущих периодов, оценивают в соответствии с их спецификой. Ценные бумаги обычно имеют определенную рыночную цену, которую и считают их стоимостью. Дебиторскую задолженность разделяют по срокам ее возникновения: просроченную - списывают (частично или полностью), будущую - дисконтируют. Расходы будущих периодов оценивают по их номинальной стоимости, если они оказываются выгодными.

Нематериальные активы обычно включают: торговую марку предприятия, его постоянную клиентуру, заключенные контракты на поставку собственной продукции и необходимых в производстве ресурсов, полученные (или приобретенные) патенты, лицензии, ноу-хау, подобранный персонал и т.д. Их оценка поодиночке в большинстве своем достаточно затруднительна.

В западной практике для оценки нематериальных активов в целом используют понятие гудвилл, под которым понимают совокупность всех элементов бизнеса, побуждающих клиентов продолжать отдавать предпочтение продукции или услугам данного объекта. Таким образом, гудвилл не может быть отделен от объекта, не может быть предметен купли-продажи самостоятельно. Способов расчета гудвилл много, но, как правило, оценивают гудвилл двумя из них: с помощью коэффициента Тобина, когда рыночная стоимость предприятия превышает балансовую стоимость его активов,или как избыточную прибыль. Алгоритм последнего следующий. Сначала определяют рыночную стоимость материальных активов. Затем определяют среднюю доходность по отрасли на собственный капитал, по которой рассчитывают прибыль, полученную на материальные активы (умножением отраслевой доходности на свою величину активов). Разность между прибылью от производственно-хозяйственной деятельности и прибылью от материальных активов представляет избыточную прибыль.

Часть нематериальных активов, состоящая из патентов и лицензий, может быть оценена с использованием понятия «роялти », т.е. вознаграждения, получаемого владельцем патента по лицензионному соглашению за право использования другими лицами (обычно в виде определенного процента дохода от объема реализации продукции, полученной с помощью патента).

Совокупная рыночная стоимость материальных, финансовых и нематериальных активов представляет рыночную стоимость всего капитала предприятия .

Краткосрочные и долгосрочные обязательства предприятия переводят в текущую их стоимость.

Разность между рыночной стоимостью всего капитала предприятия и текущей стоимостью его обязательств, представляет собой рыночную стоимость предприятия, полученную по методу чистых активов.

Метод ликвидационной стоимости технологически аналогичен методу чистых активов. Его отличительная особенность заключена в том, что из стоимости собственного капитала, определенного по методу чистых активов, вычитают сумму текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия. К таким затратам относят оплату заказа на оценку активов, юридических услуг, связанных с ликвидацией предприятия, налогов и сборов, которые предусмотрены при продаже. К ним относят также расходы на сохранение товарно-материальных запасов и незавершенной продукции, оборудования, зданий и сооружений, административные расходы по поддержанию предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные пособия и выплаты персоналу в связи с его увольнением. Полученную таким образом ликвидационную стоимость корректируют на величину прибыли (убытков), полученную от основной производственной деятельности в ликвидационный период.

Главное достоинство методов затратного подхода состоит в том, что оценки, полученные ими, основаны на реальных ценностях, находящихся в собственности объекта. Это позволяет проводить оценку даже при отсутствии ретроспективных данных о производственно-финансовых результатах, поэтому они пригодны и для оценки новых объектов. Мировая практика оценочной деятельности показывает, что при использовании трех подходов (доходного, сравнительного и затратного) для одного и того же объекта получают существенно различающиеся величины оценки. Поэтому обычно применяют несколько методов, относящихся к различным подходам. Рассчитывая средневзвешенную стоимость по весомости каждого из них, определяют итоговую величину оценки.

Весомость метода зависит от цели оценки и достоверности используемой информации. При оценке инвестиционных проектов наибольший удельный вес придают методу дисконтированных денежных потоков, при ликвидации предприятия - ликвидационному, при купле-продаже - рынка капитала и т.д.